A busca por um imóvel para alugar é uma atividade intensa. Mas colocar um imóvel para locação por conta propria pode se tornar uma tarefa difícil, caso o proprietário (principalmente aquele sem experiência) queira cuidar de tudo sozinho. Buscar uma imobiliária que represente os seus valores pode ser uma alternativa para evitar futuros transtornos.

Pensando nisso a RS Imobiliária formulou algumas dicas para que você garanta uma locação segura. Veja:

Preço do aluguel

Vários quesitos devem ser levados em conta na hora de definir quanto será cobrado pelo aluguel de um imóvel, como a localização, a demanda, as condições do imóvel, o público a que se destina e, principalmente, os imóveis semelhantes. Não existe tabela de valores a seguir, por isso, uma avaliação bem feita desses fatores é que garante um valor adequado do aluguel.

Garantias financeiras

Para locar um imóvel, é seguro exigir alguma garantia financeira à transação. Os mais usados são a apresentação de um fiador, a contratação de seguro fiança e a fiança bancária, mas é o locatário que define qual vai escolher.

Fiador: pessoa ou empresa se responsabiliza pelas despesas em caso de inadimplência do inquilino;
Fiança bancária: o banco emite uma carta de autorização na qual se responsabiliza em cumprir os pagamentos caso o locatário falte;
Seguro-fiança: o locatário contrata um seguro, que custa entre um e dois aluguéis e meio (depende da análise de crédito) que oferece as garantias ao proprietário.

Vistoria

Fechada a escolha do locatário, é uma vistoria bem feita que assegura as condições do imóvel na devolução. Detalhes das condições do imóvel, como pintura, vidros, eletrodomésticos e móveis deixados, devem ser descritas detalhadamente, anexadas ao contrato e conservadas desse modo até o inquilino entregar o imóvel.

Contrato

Se a locação for mediada por uma imobiliária, ela cuida de todas as cláusulas do contrato. Mas se o locador optar pela locação direta, o contrato merece toda a atenção. Nele devem conter a definição dos envolvidos, a descrição do objeto (imóvel) e as condições da locação, do valor aluguel, data de vencimento, duração do contrato, definição do fiador, valor de multas por atraso (normalmente, cerca de 10%). Segundo advogados imobiliários, a caução também é uma garantia financeira bastante usada nas transações diretas. Na caução, normalmente o inquilino paga o valor de três aluguéis no início da transação, depositados numa conta poupança em nome das duas partes envolvidas, que são devolvidas ou descontadas no final da locação.

Duração do contrato

O prazo estabelecido pela lei para o contrato de locação é de 30 meses, mas varia bastante dependendo do acordo estabelecido entre quem aluga e quem cede o imóvel. Se o contrato inicial for de mais de dez anos, o cônjuge do locador deve ser incluído e autorizar a transação por escrito. O prazo firmado no contrato deve ser seguido por ambas as partes. Se o inquilino deixar o imóvel antes do prazo, deverá pagar uma multa proporcional ao tempo que falta ser cumprido pelo contrato. E o pedido de desocupação pelo proprietário também deve seguir o prazo combinado.
Após o vencimento do primeiro contrato, seja de 12 ou 30 meses, ele vale por tempo indeterminado.

Reajuste do aluguel

Para o reajuste do valor do aluguel, o índice usado é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que mede a inflação dos preços, envolvendo bens de consumo (como a alimentação), bens de produção (como as matérias-primas), assim como itens diversos (bebidas, remédios, embalagens, aluguel, domésticos, transportes, educação, recreação, vestuário, loteria, Internet, correio, etc.). O índice acompanha o desempenho econômico geral e, nos últimos anos, tem variado de 4,99% (2011) a 10,78% (2012).

Despesas

As despesas ordinárias, ou seja, aquelas que já são previstas, como condomínio, IPTU, pinturas de áreas comuns, funcionários e manutenção do prédio, devem ser pagas pelo inquilino. Já as taxas extraordinárias, como pintura de fachada, indenizações trabalhistas, novos projetos, reformas e fundo de reservas, são pagas pelo dono do imóvel.

Consertos e reformas

A regra é clara: se o locatário estragou alguma coisa, ele tem que fazer o conserto. Já se o problema é decorrente da deterioração natural do imóvel, pelo fim da vida útil dos materiais, quem paga é o dono.
No caso de reformas, elas só podem ocorrer com a autorização expressa do proprietário, que deve ser anexada no contrato. E, legalmente, o dono do imóvel não é obrigado a ressarcir o inquilino que aplicou as benfeitorias, exceto em caso de acordo firmado antes da obra e registrado por escrito.

Lei do inquilinato

A lei do inquilinato, 8.245/91, é que rege esse tipo de acordo. Com a última atualização, em 2010, uma das principais alterações que a tornou mais segura é a providência em caso de despejo. Antes, em caso de inadimplência, a ação de despejo chegava a demorar mais de um ano. Hoje, o inquilino tem 15 dias, após notificação judicial, para quitar a dívida. Se não o fizer e o juiz acatar o despejo, em 15 dias o proprietário deverá ter o imóvel disponível.

Imobiliária

Não se envolver diretamente com o inquilino, privacidade, controle de documentos, contratos e pagamentos. Essas são as principais vantagens oferecidas pelas imobiliárias, que garantem a tranquilidade na locação. Numa locação direta, os principais riscos são uma má avaliação potencial do locatário e do imóvel, a não realização de uma análise de crédito, contratos errados ou sem valor, erros ou falta de vistoria e atrasos de pagamentos.
Para contratar o serviço de assessoria de uma imobiliária, o valor fica em torno de um aluguel pela locação, mais a taxa de 10% ao mês para administração.

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